Nulidad de los gastos hipotecarios impuestos al consumidor - Preguntas y respuestas

1.- ¿Cómo recuperar los gastos de formalización de la hipoteca?

En estos días en los que todas las noticias y despachos de Abogados nos hacíamos eco de la tan esperada sentencia de Luxemburgo sobre las Cláusulas Suelo, y el  beneficio que la misma va a suponer para los usuarios de hipotecas,  desde Gesalex Abogados  traemos de nuevo al recuerdo  otra Sentencia  del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, y que muchos  seguramente  desconocen/desconocían, quizás de mayor envergadura, porque ha dejado la puerta abierta, no a miles, sino,  a millones de hipotecados a poder reclamar a la entidades bancarias  miles de euros por los gastos de hipoteca que en su día constituyeron.

Una sentencia del Tribunal Supremo que confirmó la abusividad de ciertas cláusulas contenidas en las escrituras hipotecarias  que imponen al consumidor el abono de todos los gastos derivados de la constitución de las mismas. 

La sentencia del Tribunal Supremo: entiende que la cláusula que traslada todos los gastos de hipoteca al consumidor es abusiva, ya que no hay negociación alguna en torno a estos gastos. Y afirma que, no es justo que el consumidor asuma la totalidad de los gastos: además, el banco ya cuenta con la garantía de la propia hipoteca.

Considera el Tribunal Supremo que cláusulas como éstas no permiten alcanzar una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa. En definitiva, establece que se  trata de estipulaciones que ocasionan al cliente un desequilibrio tan relevante, que no hubiera sido aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, de manera que devienen abusivas.

Pues bien, a juicio del Tribunal Supremo, puesto que es el banco quien obtiene un beneficio económico con la operación (el préstamo), es éste, y no el consumidor, quien debe sufragar los gastos asociados a la misma.

La cláusula es por tanto nula y se tendría por no puesta.

Además, esta cláusula que traslada los gastos de hipoteca al consumidor es abusiva, según la normativa de protección  al consumidor: concretamente, del art. 89.2 TRLGCU.

2.- ¿A quién puede beneficiar esto?

Respecto a la pregunta que se harán todos los hipotecados de si pueden beneficiarse de esta  sentencia, desde Gesalex explican que estas cláusulas abusivas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización "están presentes en la práctica totalidad de hipotecas".

Por tanto, en función de cómo estén redactadas y hayan sido aplicadas, en una escritura hipotecaria pueden encontrarse multitud de cláusulas abusivas de este tipo, cuya declaración de nulidad puede suponer al consumidor la recuperación de todo o de buena parte de los gastos que abonó al obtener su préstamo hipotecario, o, incluso, de los generados durante la vigencia del mismo.

Gracias a la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, cada vez son más las sentencias que declaran la nulidad de tales cláusulas, por lo que los consumidores disfrutan de la posibilidad de recuperar todos o una parte de los gastos afrontados por la constitución de su escritura de préstamo hipotecario.

3.- ¿Quién puede recuperar el dinero de los gastos de la hipoteca?

Todos los consumidores afectados por el fraude de los gastos hipotecarios (notaría, registro, impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc.) pueden reclamar a su banco.

Es habitual que en las escrituras de préstamo hipotecario se incluyan, entre otras, multitud de cláusulas que obligan al consumidor a sufragar todos los gastos derivados de la concesión del préstamo y la constitución de la garantía hipotecaria, entre los que destacan los gastos fiscales, notariales y registrales.

4.- ¿Puedo reclamar aunque ya no tenga la hipoteca?

Sí, la nulidad de la cláusula no prescribe, por lo que cualquier usuario puede reclamar aunque haya finalizado la vida de su hipoteca o ésta se haya cancelado ya.

También tienen derecho aquellos cuyas hipotecas ya hayan finalizado.

Gesalex Abogados  considera que los gastos de hipoteca los pueden reclamar tanto quienes estén todavía amortizando  sus créditos hipotecarios, como quienes ya los hubiesen liquidado, y que las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles

Entendemos que  esta reclamación no tiene el límite de cuatro años que otros despachos y organizaciones colectivas están limitando la posibilidad a los que continúen pagando el crédito o lo hayan liquidado hace no más de cuatro años, ya que en este caso  no existe de momento un plazo determinado, porque la nulidad por cláusulas abusivas no prescribe, por lo que podrían reclamar todos los usuarios afectados con independencia de la fecha en que formalizaron su hipoteca.

En todo caso y sin limitación, basándose en la  STS sobre cláusulas suelo que estima el pago retroactivo de lo cobrado de más desde el momento de la aplicación de estas cláusulas consideradas abusivas. Interpreta la sentencia que las clausulas abusivas no tiene por tanto prescripción alguna.

Tan solo en los casos del BBVA, ya que este banco tiene una sentencia de TS, existiría prescripción de la reclamación. En este caso, no obstante,  el plazo de reclamación iría desde la fecha de sentencia en diciembre de 2015, a cuatro años, hasta el 2020.

5.- ¿He pagado yo todos los gastos de la Hipoteca?

Casi con toda seguridad que sí.  Normalmente todos los clientes bancarios que contratan una hipoteca en nuestro país suelen pagar todos los gastos de formalización como algo natural, es casi como una tradición establecida. Sin embargo, desde que los Tribunales comenzaron a calificar como abusivas las cláusulas suelo de las hipotecas, la duda sobre el resto de las cláusulas de los contratos empezó a rondar en la mente de los consumidores.

Y es que, no en vano, debemos recordar que, por regla general, todas las estipulaciones que aparecen en los préstamos han sido redactadas unilateralmente por los equipos jurídicos de los bancos, con la intención de acaparar todo el excedente del prestatario, aprovechando –la financiera– su posición de dominio en el contrato.

6.- ¿Qué gastos de hipoteca se puede reclaman exactamente?

Gracias a la Sentencia de 23 de diciembre de 2015, tenemos la fuerza jurídica necesaria como para reclamar los siguientes gastos relativos a la formalización de la hipoteca –unos gastos que no deberían haber corrido por cuenta del hipotecado sino de la entidad bancaria–:

Hablamos de los gastos de formalización de hipotecas, es decir:

·         La factura de la notaría correspondiente a la escritura

·         El Impuesto de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura.

·         La factura del registro de la Propiedad para la inscripción de la hipoteca.

·         Los gastos de gestoría (siempre que su intervención haya sido impuesta por la entidad)

·         La factura de tasación del inmueble (en caso de que el banco nos la haya repercutido).

7.- ¿Qué documentación es necesaria para reclamar por los gastos de hipoteca?

En todo caso las facturas de haber pagado los gastos de la notaría, del registro y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si no los tienes, el banco está obligado a proporcionarlos.

Se necesita  presentar copia de los siguientes documentos:

·         Escritura de la hipoteca.

·         Facturas y recibos que se van a reclamar del punto 6

·         Recibos Pago Hipoteca.

No lo dudes: estás en tu derecho de recuperar tus gastos de hipoteca.   

Desde GESALEX ABOGADOS  le animamos a contactar con nosotros y, tras un detenido estudio de viabilidad, le asesoraremos sin ningún compromiso sobre cómo tramitar su reclamación para recuperar todos aquellos gastos indebidamente abonados.