El proceso monitorio en la Comunidad de Propietarios - Cómo cobrar las cuotas impagadas

Desde el principio de los tiempos, las transacciones se realizaban a través del llamado trueque o cambio: tú me das tu oveja, y yo te doy mi vaca. A posteriori, se introdujo la llamada moneda, introduciéndose así el dinero en nuestra vida. Y desde que llegamos a este mundo, no nos toca otra cosa que pagar, y pagar, y pagar. Y lo mismo ocurre en las Comunidades de Propietarios, donde debemos abonar nuestras cuotas para ayudar en el mantenimiento y conservación de nuestros edificios, así como de las derramas que puedan existir. Y, donde existe la obligación de pago, existe el que no paga, el llamado "moroso". Los hay porque no pueden, los hay que pueden pero no quiero, pero en definitiva, supone un perjuicio para las arcas de la Comunidad.
En GesaLex Abogados, nuestros letrados especializados en Propiedad Horizontal, garantizan siempre la victoria del 100% de la reclamación de las cuotas, ayudando a sanear sus cuentas y, sobre todo, haciendo un seguimiento continuo de la morosidad. Como dato, en aquellas Comunidades donde estamos, hemos reducido, gracias a este control, en más de un 85% las deudas existentes. Y es que, cuando el moroso se ve vigilado, es más fácil que pague. Evidentemente, es casi imposible obtener el 100% de los pagos. Pero no se puede desatender y dejar que las deudas suban y se acumulen. En este artículo explicamos el Proceso Monitorio.

 El Proceso Monitorio para las Comunidades de Propietarios es muy especial, y debemos seguir una serie de pasos, de manera obligatoria, y el hecho de saltarnos alguno, o realizarlo de manera incorrecta, dará pie a que no se admita a trámite el escrito, no pudiendo ser subsanable. Los pasos a seguir son los siguientes:
1. NOTIFICACIÓN Y PETICIÓN DE PAGO DE LA DEUDA: Debemos notificar al moroso la deuda que nos debe hasta esa fecha, y solicitar que nos abone la misma. Lo mejor es solicitarlo de una manera que quede constancia, siendo la forma más segura el burofax. Si nos recogen el burofax, perfecto, pero, en caso que no lo recepcione, debemos, obligatoriamente, realizar un segundo intento de notificación. Si este segundo intento es recepcionado, se da por hecha la notificación, pero, si una vez más, esta comunicación es rehusada, debemos atenernos a lo establecido en el artículo 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal. Ésto supone exponer, en el tablón de anuncios de la Comunidad, durante un plazo de tres días, la notificación de esa deuda y la petición de pago de la misma. Transcurridos esos tres días, retiraremos el papel de nuestro tablón de anuncios.
2. LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA EN JUNTA DE PROPIETARIOS: Una vez seguido el paso anterior, los Propietarios deberán reunirse en Junta, en la cual se debe acordar dos situaciones: en primer lugar, liquidar la Deuda a la fecha de la celebración de la Junta, estableciendo la cuantía que adeuda el moroso. Aquí también incluiremos en los gastos de notificaciones en que haya incurrido la Comunidad de Propietarios. Y, además, se autorizará para poder reclamar la deuda judicialmente. Tras la celebración de la Junta, la Secretaria de la Comunidad expedirá un Certificado de Deuda, en el que hará constar los importes debidos.
3. NOTIFICACIÓN AL MOROSO: Deberemos notificar al moroso que se ha procedido a aprobar en Junta el liquidar su deuda, y que se está autorizado a actuar contra él judicialmente. De nuevo, la mejor manera es realizarlo vía burofax, y se producirán las mismas consecuencias que en el apartado 1. En caso de recepcionarse el burofax, se da por hecha la notificación. Si no, se deberá enviar por segunda vez, el cual, al ser recepcionado, se dará por notificado o, en caso de ser de nuevo rehusado, deberemos exponer el acuerdo aprobado por la Junta, de nuevo por un período de tres días, en el tablón de anuncios.

Realizados estos pasos, podemos iniciar el proceso monitorio. Tengan en cuenta que esto, aunque se tramita vía judicial, es un asunto puramente matemático y empírico. Es decir, hay unos recibos que un propietario no ha pagado, y que tiene que pagar sí o sí. No se van a encontrar con un súper pleito en el cual los abogados citan jurisprudencia sin parar, aburriendo a toda la Sala. Si se realizan los pasos de la manera correcta, su Comunidad recuperará la mayor parte del dinero dejado de percibir.

Como dijimos al principio de nuestro artículo, GesaLex Abogados está especializado en la reclamación de deudas a morosos a través de este proceso monitorio, sin incurrir en ningún gasto para la Comunidad y, consiguiendo la victoria en el 100% de los expedientes. Y todo ello lo realizamos a través de nuestro paquete premium "Garantía Comunidad al Día". Con este servicio, a través de un precio económico, su Comunidad tendrá a su disposición a un letrado que, no sólamente reclamará las cuotas impagadas por la vía judicial, si no que también se dedicará a hacer un seguimiento diario para intentar el cobro de las mismas sin tener que iniciarse el proceso monitorio. Como dijimos al principio, sin un coste adicional para la Comunidad, quien verá saneadas sus cuentas, y reduciendo la morosidad en más de un 80%. Si desea obtener más información, visite la sección de "Garantía Comunidad al Día" en nuestra web haciendo clic aquí.

Cualquier duda que tenga al respecto, no dude en concertar cita con nosotros, en el teléfono 91 823 66 45, o visitarnos en nuestro despacho, situado en la C/Mota del Cuervo, Nº 3 Posterior (acceso frente a C/Motilla del Palancar, Nº 13). Nos comprometemos a recuperar sus deudas en un corto período de tiempo y reducir sus impagos al instante.

www.gesalex.es

El despido objetivo cuando concurren circunstancias económicas - Cómo ganar la demanda

En GesaLex Abogados queremos hablarles de una sentencia que ganamos este verano en el Juzgado de lo Social Nº 39 de Madrid, Sentencia Nº 403/16, la cual tenía como objeto de litigio un despido objetivo por circunstancias económicas. Y es que, por mucho que la ley se lo ponga a huevo al empresario para despedir al trabajador, la torpeza de éste no conoce límites.
Dice el Estatuto de los Trabajadores que, cuando concurra una serie de circunstancias, en las cuales las empresas no sólo es que pierdan dinero, si no todavía más fácil, dejen de ganar menos en comparación con años anteriores, podrán alegar esta causa para despedir a un trabajador, pasando la indemnización del mismo de 33 días por año trabajado que se da cuando concunre un despido improcedente,  a tan sólo 20 días. Una pérdida importante en términos monetarios para el trabajador. ¿Esto qué quiere decir? Que si yo un año facturo 100.000€, y en el año siguiente gano dinero, pero "sólo" 95.000€, puedo despedir a algunos de mis trabajadores alegando estas circunstancias económicas. Para explicar el caso que nos atañe, les ponemos en situación.
Nos encontramos con una empresa que se dedica a la venta de ropa. Esa empresa tiene cinco centros de trabajo, los cuales no son individuales entre sí, si no que pertenecen todos a esa misma empresa y están unificados bajo el mismo CIF. ¿Por qué es importante esto a lo que nos referimos? Porque, cuando concurre un despido de este tipo, todos los centros de trabajo del grupo empresarial responden entre sí. Es decir, se compensan entre unos y otros las pérdidas y ganancias que se produzcan. Pues, resulta que nuestra empresa, cuando nos entrega la susodicha carta de despido, nos dice que se han producido tiendas en el centro de trabajo en el cual nosotros prestábamos el trabajo, y que nos vamos a la calle porque la van a cerrar. Pero de las otras cuatro tiendas, ni mú ni nada de nada. Entonces, ahora se nos plantea un posible escenario. Puede que una tienda haya ganado menos con respecto a años anteriores, pero eso no significa que las otras no hayan duplicado, triplicado o quintuplicado sus ventas. O a lo mejor quiero cerrar esa tienda, y alego falsamente pérdidas, para abrir otra macrotienda.
Importante: la tienda, efectivamente, cerraba. Y sí, aún así ganamos el pleito. ¿Por qué? Pues porque aparte de ser nosotros muy buenos abogados, y la empresa bastante ineptos, invocamos la improcedencia del despido por INDEFENSIÓN. A mí me da igual que cierre la tienda o no, o que se hayan producido realmente esa bajada de ingresos o no. La realidad es que, me han justificado sólo una tienda, y todas pertenecen al mismo grupo empresarial, con lo cual, la empresa ha cometido un defecto de forma que no es subsanable, y se debe decretar la improcedencia del despido. En concreto, nos referimos a la Sentencia del Tribunal Supremo STS de 14 de mayo de 1998 (crud. 3539/1997) y STS de 24 de abril de 1996 (rcur. 3543/1995), que establecen que: "la situación económica negativa, suficiente o trascendente, ha de afectar, por ende, a la empresa en su conjunto o globalidad, lo que no posibilita en este ámbito económico la disgregación de la empresa en secciones o centros separados". En definitiva: que tú puedes tener un centro de trabajo que se hunde y sea totalmente deficitario, pero no puedes referirte al mismo como una unidad en el despido, pues todos dependen de sí mismos y forman un todo. Les copiamos lo que señaló, a tenor literal, Su Señoría:
"La carta de despido que le fue entregada a la trabajadora se revela claramente insuficiente para cumplir con las exigencias formales mínimas descritas para validar la decisión empresarial, pues, en ella se señala que el despido se basa en la disminución de las ventas del centro en el que venía prestando servicios aportando como únicos datos la cifra de facturación de la tienda de la calle ________ de Madrid del año 2012, 2015 y mes de enero de 2016, datos manifiestamente insuficientes para determinar la causa objetiva que justifique el cierre, pues tales datos que no se aportan año a año no se ponen en relación con los gastos de la tienda y su rentabilidad, para justificar su cierre. (...) En el presente caso no procede considerar justificada la decisión de extinguir el contrato, pues por la parte demandada no se ha acreditado con prueba dotada de fuerza de convicción la alegada disminución de ventas del centro de la calle_____ que ha procedido a cerrar, pues ninguna prueba aporta que justifique esa disminución de las ventas y la eventual falta de rentabilidad de esa unidad de negocio comercial, limitándose a aportar las cuentas de la sociedad, medio de prueba que en modo alguno es posible tomar en consideración por no referirse a la evolución económica negativa de la mercantil la causa objetiva alegada en la carta de despido, por lo que ello provocaría indefensión a la trabajadora".
En conclusión: un despido, aunque sea objetivo, siempre es recurrible, y es posible conseguir más dinero de indemnización, pues este país tiene empresarios muy patosos que intentan realizar, de manera muy cutre, despidos falsos para ahorrarse dos duros que sí que tienen en sus bolsillos.
Si se encuentran en una situación similar, no dude en contactar con nosotros a través de las diversas formas que establecemos en www.gesalex.es 
Nuestra oficina esta en la Calle Mota del Cuervo, Nº 3 Posterior, (acceso frente a la Calle Motilla del Palancar, Nº 13), y nuestro teléfono de contacto es el 91 823 66 45

Instalación de ascensor en la Comunidad de Propietarios - Supresión de barreras arquitectónicas

Es sábado por la tarde, y por fin tienes el día libre después de una dura semana de trabajo. Pero no todo va a ser ocio. Coges el coche, y te diriges al Carrefour, Mercadona, Aldi, o sucedáneo correspondiente, con la intencionalidad de realizar una cuantiosa compra que dure toda la semana. Cargamos el coche lleno de bolsas, volvemos a nuestro barrio, aparcamos el coche, comenzamos a sacar todo del maletero, abrimos el portal y............ llevamos unos 30 kilos de compra que ahora tenemos que subir a pie cuatro pisitos. Siempre se ha dicho que subir escaleras es uno de los ejercicios más sanos que existe, y que fortalece uno los glúteos, pero estaremos de acuerdo en que subirlos acompañados de cajas de leche no puede ser nada bueno para todo hijo de vecino. ¡Qué bien nos vendría un buen ascensor en estos momentos! Y ya, cuando hayamos dejado toda la bolsa, pues en casa nos ponemos tranquilamente el chándal y nos vamos a correr un poco por el parque.Pero no, vamos a tener que subir esos 40 peldaños a patita. Más de uno ha perdido algún tetra brik por el camino, se le ha roto una bolsa o, directamente, ha rodado por las escaleras.
Aunque es cada vez menos habitual encontrar edificios que no tengan este gran invento que funciona a través de poleas, aun siguen existiendo una gran cantidad de Comunidades que no cuentan con las ventajas de esta maquinaria. En el presente artículo, intentaremos ilustrarles sobre cómo solicitar la instalación de un ascensor, y los requisitos que se deben cumplir para lograrlo.
En primer lugar, tenemos la forma "difícil" de lograr su instalación, a través de aprobación de su instalación por medio de Junta. Establece la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.2, "la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación." Es decir, que del número de propietarios que se presenten a la celebración de la Junta, la mayoría deberán aprobar su instalación para que ésta pueda llevarse a cabo. Y claro, en la Junta aparecerá el chulito de gimnasio, ese que se machaca tres horas al día y que, precisamente, tiene tan buen glúteo porque no para de subir y bajar las escaleras, que vota que no, porque no quiere correr con los gastos de una derrama, o quizá no quiere encontrarse con el pesado del vecino del 3º D, o vaya usted a saber la causa concreta y exacta.
Pero, como se suele decir en el mundo jurídico, "el que hizo la ley, hizo la trampa". Y, en este caso, más que trampa en sí, es un atajo muy bueno para poder usar al Sr. Otis (o familiar correspondiente a ascensores que usted quiera contratar). La propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1.b, establece que "tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido."
En resumen: que si una persona mayor de más de 70 años, o alguien con discapacidad solicita la instalación de un ascensor, no hay que votar. Sabemos que las votaciones están ahora muy de moda y todo el mundo habla de ellas, tras dos elecciones en España y el duelo esta noche entre Hilary Clinton y el pato Donald Trump. Pero, aquí no hay votación que proceda. Una persona que necesita el ascensor lo ha solicitado, y se va a tener que instalar el mismo sí o sí, quieras o no quieras, siempre y cuando se cumpla el precepto de "no exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes". En caso contrario, sí se necesitará de una aprobación mayoritaria por parte de la Junta.
¿Y ÉSTO QUIÉN LO PAGA? Llegamos a la parte que más le interesa a todo el mundo, la del cash $. Y entramos en las clásicas discusiones: "yo no lo quiero porque me es sano ejercitar mi culete en las escaleras", "yo es que vivo en el bajo, y no lo voy a usar", "yo es que me parece que va a quedar feo ahí el cacharro ese", "es que va a ser mucho dinero", y un largo etc. Pues, lo sentimos mucho, pero, al ser una instalación de un nuevo ascensor, y por ende, una supresión de las barreras arquitectónicas, TODO VECINO E HIJO DE VECINO debe contribuir económicamente a su instalación.
El ascensor es algo de lo que se van a beneficiar absolutamente todos los propietarios. Es cierto, no podemos negarlo, que al del cuarto le va a venir mejor que al del bajo o al del primero. Pero es que hay una situación que tampoco podemos negar: el valor de las viviendas se revaloriza. Vamos a poner un ejemplo de por qué sería totalmente injusto exonerar del pago a algún propietario:
Pepito compró un piso en la calle de la Piruleta en el año 1963 por un valor de 150.000€. El piso está muy bien. Cuenta con un baño amplio y tres habitaciones. El edificio no consta de ascensor, pero para Pepito no va a ser un problema, pues vive en el primer piso, así que no le hace falta ninguna. Años más tarde, en el 2016, Margarita, vecina del 5º, y que tiene 72 años, solicita la instalación de un ascensor para suprimir las barreras arquitectónicas. Debido a que cumple con lo establecido en el artículo 10.1.b, la Comunidad está obligada a dicha instalación. Pero Pepito se niega a pagar las cuotas correspondientes al ascensor, alegando que él no le va a usar al vivir, como hemos dicho antes, en el primer piso. Ahora estamos en el año 2018. Pepito ya está jubilado y harto del frenético ritmo de la ciudad, así que decide volverse al pueblo, donde tiene unas tierras que cultivar y ahí podrá disfrutar de la vida. En el año 2015, previo a la instalación del ascensor, el piso de Pepito estaba valorado en 320.000€. Ya en el año 2018, con el ascensor ya en funcionamiento, su casa se ha revalorado en 7.000€, por lo que consigue vender su propiedad por 327.000€. En conclusión, Pepito es un crack, porque no ha pagado ni un euro del ascensor, pero su piso ahora vale más y ha sacado tajada de la situación. Usted le ha pagado esa revalorización a Pepito.
Este es sólo un de los muchos ejemplos que podríamos poner. La instalación de un ascensor es una situación que va a beneficiar a todos los propietarios. A unos más que a otros, sí, pero a todos en definitiva.
Si desea más información sobre la instalación de ascensores, los procedimientos a seguir, etc, no dude en visitar www.gesalex.es o, visitarnos en nuestra oficina en la Calle Mota del Cuervo, Nº 3 Posterior en la ciudad de Madrid. También puede contactar con nosotros en el teléfono 91 823 66 45.
 

Cómo elegir al Administrador de Fincas más adecuado

Las Comunidades de Propietarios conlleva una carga de trabajo, en lo que respecta a su gestión, que siempre es más cómodo para los vecinos delegar en un tercero. Gestionar los cobros y los pagos, reclamar las cuotas atrasadas, custodiar la documentación, convocar y realizar las juntas, junto con sus correspondientes actas, etc. Son una serie de tareas indispensables para el buen funcionamiento de nuestra Comunidad. Entregar este trabajo a los Administradores de Fincas es siempre una buena elección pero, como todo en esta vida, hay personas más idóneas que otras en las que poder confiar. En el presente artículo les desgranaremos las claves para que elijan al profesional adecuado en lo que respecta a la gestión de su Comunidad
PROFESIONAL DEL DERECHO: Es lo más importante de todo en lo que respecta a la hora de elegir un buen profesional que gestione su Comunidad. No puede recaer esta responsabilidad sobre cualquier persona. Por ello, una persona que conozca la ley y el Derecho es la persona más adecuada. Y, para recalcar más, que esté especializado en la Propiedad Horizontal (legislación que regula las Comunidades de Propietarios) y el Código Civil (que rige en todas las actividades de nuestro día a día). Un letrado que controle estos aspectos será el más adecuado para llevar el control y gestión.
Aquí debemos entrar a analizar la cuestión de los llamados Colegios Profesionales. Se ha puesto muy de moda que no puede ejercer esta labor nadie que no esté colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas de la región correspondiente. FALSO. MENTIRA. Y DE LAS GORDAS, ADEMÁS. No nos importa nada lo que pueda decir ningún colegio, sino lo que dice la legislación al respecto. Para ello, nos dirigimos al artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece, a tenor literal: "El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico." ¿Y los Colegios? Naranjas de la China, no aparecen por ningún lado. Como pueden ver, la ley establece que cualquier vecino o, persona con la capacidad suficiente podrán ejercer dicha administración.
¿Qué ocurre entonces con respecto a lo que dicen los Colegios? Pues ocurre que los Colegios están montados por unos señores y señoras que son muy listos y tienen una actitud que, se le puede denominar claramente, totalmente lucrativa. Hoy en día, cualquier persona que quiera acceder a cursar unos estudios en una Universidad, podrá elegir entre cursar Derecho, Medicina, Periodismo, Ingeniería, y un largo etc. Una vez finalizados dichos estudios, podremos ejercer dicha profesión. Lo mismo ocurre con el llamado Grado Medio o Formación Profesional, que nos da, entre otros, a carpinteros, electricistas, fontaneros, etc. El Administrador de Fincas como profesión en sí no existe. No hay una titulación oficial o carrera reconocida. Lo que ha acontecido es que, los Colegios de Administradores de Fincas, al ver que cualquiera podía ejercer como tal, se encontraban con una competencia feroz que no les beneficiaba para nada. Así que, se sentaron, hablaron entre ellos y dijeron: "Vamos a crear un Colegio Profesional y a contar mentiras tralará, y la mentira que contaremos es que, nadie que no esté inscrito en nuestro Colegio, podrá ejercer la Administración de Fincas. Y quien quiera colegiarse aquí, tendrá que pagarnos dinero por esa colegiatura". Y entonces, esos señores, empiezan a reírse con una risa maquiavélica pensando en cómo se van a forrar. Pero entonces, uno de esos señores que está sentado entre este grupo de intelectuales, le parece que la pasta que van a recaudar por estar colegiado puede no ser suficiente, así que se le ocurre otra brillante idea, la cual expone a sus compañeros: "¿Y por qué no creamos un curso de Administrador de Fincas? Quien quiera ejercerlo, tendrá que realizar este curso, pero sólamente lo podremos dar nosotros. ¡¡¡Y que ese curso cueste 5.000€!!!" Entonces, toda la panda ve cómo se dibuja el símbolo del dólar en sus ojos, mientras suena la caja registradora. Han montado el negocio padre. Yo me invento una profesión, y creo un curso para dar yo sólo el título y luego te colegias conmigo también. Vamos, lo que viene siendo el intento de creación de un MONOPOLIO, figura que, por cierto, está prohibida por nuestras leyes mercantiles. Y, además, la pertenencia o no a un Colegio no garantiza nada. Es decir, yo puedo estar colegiado o no, que si te quiero saquear y soy un negligente, te quedas igualmente con el problema encima que si no lo estuviera. Por ello, la conclusión es cara: elija a un profesional del Derecho que entienda bien de Propiedad Horizontal y del Código Civil. Pueden ejercer estén colegiados o no. Si no, la Propiedad Horizontal no habría dado dicha facultad a cualquier vecino en su artículo 13.6.

ATENCIÓN ESPECIALIZADA AL CLIENTE: El cliente es fundamental, y ese es usted. El Administrador de Fincas trabaja para usted, y los intereses de su Comunidad, no para los suyos particulares. Siempre está dispuesto a recibirle, trata y le informa de todos los temas con usted, etc. Cuando nos encontramos con un Administrador que no informa, o que, cosa por desgracia muy común, nos rehúye, no nos coge el teléfono, es imposible de contactar con él, la antena debe dispararse y pensar que no estamos trabajando con la persona adecuada. El Administrador debe gestionar su Comunidad, pero usted no puede nunca perder el control de la misma. Un buen Administrador de Fincas le establecerá cuáles son las opciones que existen y, puede incluso, como profesional y experto en la materia, aconsejarle en cuál le parece la más adecuada, pero al final es el cliente quien debe tomar la determinación.

INFORMACIÓN Y TRANSPARENCIA: Se ha puesto muy de moda ahora estos términos en la política, cuando nos indican que los partidos, a la hora de transmitir la información, deben ser transparentes y contar toda la verdad. Pues lo mismo ocurre con los Administradores de Fincas. No olvide que está usted entregando la gestión de su Comunidad. Si recaemos en malas manos, al igual que una empresa mal dirigida por malos empresarios, podemos entrar en una situación económica nefasta que nos cree problemas muy importantes.
Las cuentas deben ser controladas por los propietarios, NUNCA por el Administrador, y deben ser siempre visibles a éstos. Lo mismo ocurre con la documentación. El Administrador custodia los documentos, pero no le pertenecen a él, si no a ustedes como propietarios. Si usted, ya sea de manera física, o telemática, le pide al Administrador cualquier documento, se le debe facilitar inmediatamente, o al menos en un plazo de tiempo considerable. Nosotros guardamos sus documentos, pero siguen siendo suyos. Es lógico que quieran acceder a ellos. Así que, si tienen un Administrador que no les quiere enseñar nada, será mejor en pensar, aparte de cambiar de Administrador, en requerirle la documentación de alguna manera más "formal", como puede ser haciendo constar la petición por escrito.

MOROSIDAD: Desde los tiempos de los tiempos, parece que el ser humano ha venido a este mundo para pagar, y pagar, y pagar, y pagar, y pagar...... Lo que hace que, también desde el principio de los tiempos, exista ese feo término conocido como moroso, el impagador. Aquí podríamos distinguir dos tipos de morosos: aquel que no paga porque realmente no tiene la capacidad para ello, y luego está el jeta. Sí, el jeta, seguro que usted le reconoce muy bien, ese que no paga las cuotas pero que luego, cada vez que ve al presidente, no calla: "a ver cuándo arreglamos la fachada", "oye, a ver si ponemos el ascensor, que me cuesta mucho subir", y un largo número de etcéteras. Sea como sea, por desgracia, siempre van a existir los impagos, también en las Comunidades de Propietarios. Y, por desgracia también, el resto de propietarios se ven afectados por esta situación, ya que ellos deben afrontar esas cuantías impagadas, sobre todo en las temidas derramas. Y, si no se hace nada al respecto, esa deuda va creciendo, hasta que nos desborde por todos los lados. Todos los vecinos están obligados a aportar la cuantía correspondiente para el mantenimiento de la Comunidad. Al igual que todos pagamos nuestros impuestos, etc.
Es importante que el Administrador de Fincas reclame las cuotas impagadas, por dos razones muy importantes:
1) En primer lugar, porque ustedes recuperarán en la mayoría de los casos el dinero de las cuotas impagadas. Aunque es una situación jurídica y de Derecho, el impago tiene poco que mascar. Hay un impago y ya está. No nos veremos en un pleito en el que los letrados citan innumerable jurisprudencia. El juez le condenará a pagar, lo que conllevará que sus cuentas se sanee.
2) Normalmente, cuando se controla y reclama la morosidad, esta desciende notablemente. El resto de morosos, por miedo a que se emprendan las oportunas acciones contra ellos, seguramente incaigan en menos impagos. Está claro que es imposible conseguir el 100%, pero todos preferimos tener sólo dos o tres morosos a tener veinte.
Por ello, un Administrador de Fincas especializado en Derecho estará siempre al tanto de estos impagos, exigiéndoles el pago por escrito o, si fuera necesario en última instancia, reclamándoselos judicialmente.

MANTENIMIENTO DE LA COMUNIDAD: Una Comunidad de Propietarios debe ser cuidada y mantenida día tras día. Si la dejamos abandonada, con el paso del tiempo irá decayendo. Por ello, es muy importante los servicios que se puedan contratar de mantenimiento de la misma, los empleados que puedan formar parte de ella, las obras que puedan ser necesarias, etc. Pero, aquí entramos en otra trampa típica de los Administradores de Fincas. Ay, amigo mío, qué curioso, en esta Comunidad siempre hacen falta obras, y más obras, y siempre las hace una empresa que es contratada por el Administrador. Un día volvemos a casa, y están reparando una grieta. Entonces, nos damos cuenta que esa misma grieta fue "reparada" hace tan sólo un mes, y ahí está de nuevo el mismo técnico. Es probable que vuelva pasado un tiempo. Esto incurre en un gran gasto para los vecinos. Contratación de servicios no necesarios, y encima con empresas contratadas por el propio Administrador para que luego éste, muy seguramente, se lleve a cambio su comisión por ese servicio. Usted tiene el control de su Comunidad, por lo tanto es usted quien decide a quién contrata, para qué y bajo qué condiciones. El Administrador quedará relegado a gestionar dicha actividad por usted, nada más. Además, ocurre con demasiada frecuencia, por desgracia, que estas Comunidades en las que el Administrador se convierte en una especie de Dictador o de Tirano, suelen entrar en decadencia con el paso del tiempo. Y arreglar esas situaciones pueden llevar mucho tiempo y dinero. En definitiva: EL OBJETIVO DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS ES EL DE REDUCIR LOS COSTES DE LA COMUNIDAD Y AUMENTAR LA EFECTIVIDAD Y EFICACIA DE LA MISMA.

CÓMO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS: Esperamos que este artículo le haya ayudado a aclarar sobre las características que debe reunir un buen profesional de la Administración de Fincas. No obstante, y ocurrirá en muchos casos, habrá Comunidades de Propietarios que ya tengan contratado un Administrador que no les gusta nada. Y qué curioso, ese propio Administrador les dice que no pueden prescindir de sus servicios sin tener que indemnizarle. No se preocupen, pues ésto es totalmente falso. El Administrador de Fincas, igual que todos los cargos de la Comunidad, se renuevan anulamente en la Junta Ordinaria, y se puede revocar al Administador en dicha Junta, tenga el tipo de contrato que tenga.

Para cualquier información, estaremos encantados de atenderles gratuitamente en nuestra oficina situada en Madrid. No duden en visitar www.gesalex.es y ponerse en contacto con nosotros, o en nuestro número de teléfono 91 823 66 45.

EL CONTRATO A TIEMPO PARCIAL - LA TRAMPA DE LOS CONTRATOS


Es bastante común y lógico pensar que el contrato temporal es el que más puestos indefinidos camufla de manera fraudulenta. Y puede que sea efectivamente así, pero no por ello debemos pasar por alto el elevado índice que existe al respecto para con el contrato a tiempo parcial. Miles de trabajadores cubriendo lo que realmente debería ser un contrato a tiempo completo.
El Estatuto de los Trabajadores define, en su artículo 12.4 como contrato a tiempo parcial: "El contrato de trabajo se entenderá celebrado a tiempo parcial cuando se haya acordado la prestación de servicios durante un número de horas al día, a la semana, al mes o al año, inferior a la jornada de trabajo de un trabajador a tiempo completo comparable.
A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá por «trabajador a tiempo completo comparable» a un trabajador a tiempo completo de la misma empresa y centro de trabajo, con el mismo tipo de contrato de trabajo y que realice un trabajo idéntico o similar. Si en la empresa no hubiera ningún trabajador comparable a tiempo completo, se considerará la jornada a tiempo completo prevista en el convenio colectivo de aplicación o, en su defecto, la jornada máxima legal."
Es decir, todo lo que compute por debajo del máximo de horas anuales, semanales o mensuales estará establecido por ley como contrato a tiempo parcial.
Este contrato supone la reducción de salario respecto del contrato a tiempo completo. Por supuesto, la créme de la créme para el empresario dinosáurico, que pagará a dos trabajadores menos dinero del que pagaría a uno sólo, y, además, la suma de horas de esos dos trabajadores será mayor a la de la unidad.
¿Pero dónde esconde este contrato la trampa?
Es bastante común encontrarnos con que realizamos más horas que las que establece nuestro contrato. Y cuando nos dirigimos a decirle a nuestro patrón que qué ocurre, nos alegará esas genialidades que sólo se le pueden ocurrir a un empresario de nuestro territorio nacional: son horas extra, tienes que descontar el tiempo del bocata, y un largo sinfín de etcéteras con el que nos pretenderán decir que, en todo momento, estamos haciendo menos horas de las máximas permitidas a un trabajador a tiempo completo. Pues espabilemos, que la realidad es la siguiente:
Los contratos a tiempo parcial, salvo causa de fuerza mayor, nunca pueden realizar horas extraordinarias. Y es difícil que se produzca una causa por fuerza mayor pues, gracias a Dios y a los benditos Riesgos Laborales, es difícil ver una empresa que se derrumbe o arda en llamas.
Sí pueden realizar las llamadas horas complementarias, pero como la suma nunca puede exceder del total de horas del contrato a tiempo completo, estamos en las mismas.
Total, que aquí estamos, con la espalda reventada, deslomados, hartos y cansados, realizando más horas que un contrato a tiempo completo y cobrando un 30% menos que él. ¿Somos tontos? No, somos muy trabajadores. Lo que pasa es que otros son demasiado listos. O.... pretenden hacérselo.
Junto con la nómina, el empresario debe entregaros un desglose sobre las horas a tiempo parcial y las horas complementarias. Y, además, debe realizar un registro suyo personal con esa misma cantidad de horas. ¿Realizan los empresarios ese registro? La mayoría no, porque son demasiado chulo para ellos. Así que es probable que, cuando se presente un inspector de trabajo, los calzones se le queden a la altura de los tobillos o atraviesen el globo terráqueo y lleguen a China.
En resumen, vuestro contrato es un contrato a tiempo completo camuflado, y como tal, podéis exigir su conversión, además de los atrasos de salario correspondientes al año anterior.
Si os encontráis en esta situación, no dudéis en visitar www.gesalex.es donde nuestros letrados, especializados en Derecho Laboral, os ayudarán a afrontar las medidas que sean oportunas.